Hamburg, 30. Oktober. Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung prägen maßgeblich die künftige Immobiliennachfrage in Deutschland. Ein Trend zeichnet sich bereits heute ab: Das Verhältnis zwischen Stadt und Land gerät zunehmend aus dem Gleichgewicht. Laut einer aktuellen Studie der Bertelsmann-Stiftung von Anfang Oktober wächst die Bevölkerungszahl in Großstädten bis 2030 um rund 5 %. In ländlichen Regionen rechnen Experten hingegen mit einem Rückgang um 20 %. In Ballungszentren wie München und Hamburg vergrößert sich der Bedarf an Wohnraum in den kommenden Jahren somit deutlich. Ein Aspekt, der diesen Bedarf noch einmal zusätzlich verstärkt, ist der steigende Anteil von Ein-Personen-Haushalten. Liegt dieser aktuell bei 38,8 %, rechnet das Statisitsche Bundesamt mit einem Anstieg auf über 40 % bis 2025. In den Stadtstaaten wie Hamburg wird der Anteil sogar bei fast 55 % liegen und auch in anderen Großstädten wie Berlin oder München werden dann über 50 % der Haushalte Singlehaushalte sein. Diese Entwicklung wirkt sich entsprechend auf die Wohnraumnachfrage aus.

München – Immobilienstandort Nr. 1

München zählt zu den bedeutendsten Wirtschaftsstandorten Deutschlands. Zahlreiche Unternehmen wie BMW, Allianz oder Siemens haben hier ihren Hauptsitz. Im September lag die Arbeitslosenquote in Bayerns Hauptstadt bei lediglich 3,5 %. Zum Vergleich: In der gesamten Bundesrepublik liegt sie mit 6,5 % fast doppelt so hoch. Aufgrund der guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ziehen immer mehr Menschen nach München, die Bevölkerung wächst kontinuierlich. Allein von 2006 bis 2011 um 4 %. Bis 2020 rechnet das zuständige Referat der Stadt mit einem weiteren Anstieg um 6 % (gegenüber 2009). „Bereits heute übertrifft die Bevölkerungsdichte Münchens die aller anderen Großstädte in Deutschland deutlich. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum“, erklärt Lahcen Knapp, Geschäftsführer der in Hamburg ansässigen One Group. Experten rechnen vor diesem Hintergrund mit weiter steigenden Preisen. In Toplagen erreichen die Mieten aktuell Spitzenwerte von bis zu 35,50 Euro pro Quadratmeter. Im Durchschnitt zahlten Münchner im ersten Halbjahr 13,30 Euro pro Quadratmeter. „Dies entspricht mehr als dem doppelten der bundesdeutschen Durchschnittsmiete von etwa 6,30 Euro. Auch die Kaufpreise für Eigentumswohnungen steigen seit Mitte 2007 kontinuierlich. Mit durchschnittlich fast 4.000 Euro pro Quadratmeter führt München auch hier klar die Liste an“, führt Knapp aus. Aufgrund der ungebrochen hohen wirtschaftlichen Attraktivität der Stadt rechnen Experten mittel- bis langfristig mit weiteren Preissteigerungen.

Hamburg – Tor zur Welt

Wie kaum eine andere Stadt profitiert Hamburg von der anhaltenden Exportstärke der Bundesrepublik. Eine Vielzahl von Unternehmen lockt jedes Jahr gut ausgebildete Fachkräfte in die Hansestadt. Im Schnitt sind es 10.000 Menschen. Allein zwischen 2005 und 2011 wuchs die Bevölkerung um über 3 %. Bis zum Jahr 2020 soll sie noch einmal um 6 % steigen. Insbesondere die Anzahl der Singlehaushalte nimmt stark zu. 2010 betrug die Steigerung 1,5 % und liegt derzeit bei 53 %. „Die Folge einer kontinuierlich steigenden Nachfrage bei einem sich gleichzeitig verknappenden Angebot sind weitere Preissteigerungen bei Miet- und Kaufpreisen“, so Knapp weiter. Bereits im vergangenen Jahr verteuerten sich Mieten in Hamburg um 13 %. Auch ein Blick auf die Kaufpreise für Eigentumswohnungen bestätigt die hohe Nachfrage. Nach einem aktuellen Immobilienmarktbericht von Anfang Oktober kosten sie im Vergleich zu 2011 ebenfalls 13 % mehr. „Damit setzt sich ein seit Anfang 2009 laufender Trend dynamisch fort“, erläutert Knapp.

Fazit

In den kommenden Jahren erwarten Experten eine erhöhte Konzentration der Nachfrage auf dynamische Ballungsräume. Gleichzeitig nimmt dort die Zahl der Singlehaushalte weiter zu.
Vor diesem Hintergrund lässt das bereits aktuell knappe Wohnraumangebot in Großstädten wie Hamburg und München weitere Preissteigerungen erwarten. An dieser Entwicklung können Investoren partizipieren. Insbesondere Objekte in Toplagen, sogenannte Core-Immobilien sind begehrt, stehen in Ballungszentren jedoch kaum noch zur Verfügung. Daher rückt der Fokus vermehrt auf den Bereich Projektentwicklung. Branchenfonds wie der ProReal Deutschland der One Group bieten Investoren entsprechende Beteiligungsmöglichkeiten. Zudem profitieren sie von verschiedenen Vorteilen. Dazu zählt bspw. beim ProReal Deutschland die kurze Laufzeit von nur 7 Jahren. „Gleichzeitig bestehen bei dieser Beteiligung für Anleger keine Baugenehmigungs- und Leerstandsrisiken. Aufgrund der niedrigen Korrelation zu anderen Assetklassen ergibt sich somit in der Summe eine Risikodämpfung im Anleger-Portfolio“, schließt Knapp.

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