Regensburg, 31. Mai. Guten Tag, Herr Prof. Sebastian, guten Tag, Herr Hartauer. In dem letzten Teil unseres Immobilien-Spezials konnten Sie uns interessante Einblicke in den Immobilienmarkt der Schweiz geben. Es ist deutlich geworden, welche Risiken auch ein vermeintlich stabiler Markt bergen kann. In dem Zusammenhang haben Sie uns auf die Blasenbildung in einzelnen Kantonen und die Gefahren der anhaltenden Niedrigzinspolitik der Schweizer Nationalbank aufmerksam gemacht. Finanzinstitute, die durch die höheren Kapitalanforderungen im internationalen Vergleich als sehr solide gelten, wären durch zukünftige Verwerfungen auf dem heimischen Immobilienmarkt stärker betroffen als während der Finanzkrise.

Wie sieht vor diesem Hintergrund die Lage auf dem britischen Immobilienmarkt aus, Herr Prof. Sebastian?

Prof. Sebastian: Im Gegensatz zu den Banken in der Schweiz wurde der Finanzsektor in Großbritannien in seiner Gesamtheit stärker von der Finanzkrise getroffen. Allerdings verzeichneten die vier großen Institute HSBC , Barclays, Royal Bank of Scotland (RBS) und HBOS mit 95% den Großteil der Verluste. Im Fall von HBOS kam es sogar zu einem Notverkauf an Lloyds TSB. In der Folge der Krise wurden zudem zwei Banken verstaatlicht, darüber hinaus kam bis auf HSBC, Standard Chartered und Barclays keine der großen Banken ohne staatliche Hilfsmaßnahmen aus. In ihrer Garantiefunktion als Lender of Last Resort verdreifachte sich die Bilanzsumme der Bank of England (BoE) daraufhin fast zwischen Oktober 2008 und Oktober 2010 – ein deutlicher Indikator für die Exponiertheit der Banken.

Demzufolge hat vor allem die Zentralbank zur nachhaltigen Stabilisierung des Bankensektors beigetragen?

Prof. Sebastian: Stimmt. Bis Juni 2010 erhöhten die Großbanken ihre Kernkapitalbasis zwar deutlich, allerdings gehen 50% dieser Gelder auf staatliche Stützungsmaßnahmen zurück. Dabei beobachten wir bei diesen Banken eine geteilte Entwicklung: Einige der Branchengrößen konnten schon 2009 wieder Profite verbuchen, während sich die finanzielle Situation bei Lloyds TSB und damit auch der Tochter HBOS sowie RBS erst ab 2010 verbesserte.

Welchen Herausforderungen stehen die Banken kurzfristig gegenüber?

Prof. Sebastian: Zunächst ist eine weitere Stärkung der Eigenkapitalbasis unerlässlich. Um die ab 2013 geltenden Basel-III-Anforderungen zu erfüllen, müssen an dieser Stelle noch deutliche Anstrengungen unternommen werden. Hierfür gibt es grundsätzlich zwei Wege: eine Ausweitung des Eigenkapitals oder eine Begrenzung der Bilanzaktiva beziehungsweise des Kreditvergabevolumens. In jedem Fall ist aber eine Umorientierung in der Geschäftspolitik nötig. Zudem birgt der Immobilienmarkt in Großbritannien große Risiken – vor allem für die Banken. So sanken die landesweiten Hauspreise bereits zwischen Ende 2007 und Mitte 2009 um ca. 30%, als hohe Abschreibungen und eine zurückgehende Nachfrage den Immobilienmarkt in eine schwere Rezession stürzten.

Können Sie das bitte näher erläutern?

Prof. Sebastian: Besonders die prekäre Situation britischer Banken verdeutlichte im Zuge der Finanzkrise, welche Gefahren von einer exzessiven Kreditvergabe ausgehen. Eine Problematik, die strukturell bislang nicht gelöst wurde. Einige Banken weisen noch immer eine starke Dependenz von inländischen privaten Hypotheken auf. Perspektivisch könnte sich das als großer Nachteil erweisen.

Sehen Sie eine konkrete Gefährdung, die vom Immobiliensektor ausgeht?

Prof. Sebastian: Zu unterscheiden sind hier auf der einen Seite die Gefahren, die sich für den Immobilienbereich ergeben, und auf der anderen Seite die Herausforderungen, die daraus für die Bankenwirtschaft entstehen. Um ein Verständnis für die Zusammenhänge zu entwickeln, müssen notwendigerweise zunächst die volkswirtschaftlichen Rahmendaten Berücksichtigung finden. Bislang setzt die wirtschaftliche Erholung in Großbritannien sehr langsam ein. Im letzten Quartal 2010 schrumpfte das Bruttoinlandsprodukt (BIP) im Vergleich zum vorherigen Quartal sogar noch um 0,5%. Besorgniserregend sind zusätzlich zwei Aspekte: Erstens reduzierte sich laut Daten vom April die Arbeitslosenquote nur leicht und liegt aktuell mit über 7,8% deutlich oberhalb der britischen Verhältnisse. Zum anderen belässt die Bank of England das Zinsniveau auf dem historischen Tiefstand von 0,5% – im Gegensatz zur Europäischen Zentralbank (EZB), die das Zinsniveau anhob, um inflationäre Entwicklungen zu begrenzen. Angesichts der Inflationsrate von über 3% in 2010 und sogar von über 4% in 2011 eine umstrittene Entscheidung. Zusammengenommen bezeichnen Ökonomen diese drei Faktoren – geringes Wachstum, hohe Arbeitslosigkeit und hohe Inflationsrate – als Stagflation.

Welche Folgen hat die Stagflation für die Immobilienwirtschaft?

Prof. Sebastian: Lassen Sie mich das exemplarisch an den Arbeitslosenzahlen verdeutlichen. Wenn diese ansteigen, führt das zum einen zu höheren Ausfallquoten bei Hypothekardarlehen und zum anderen zu einer geringeren Nachfrage. Konsumenten sind verunsichert – das erhöht in der Folge die Sparquote und verringert private sowie gewerbliche Investitionen. Indiz dafür ist das geringere Kreditvergabevolumen. Diese Entwicklung ist nachfrageinduziert entstanden und resultiert aus dem mangelnden Vertrauen der Briten in den Aufschwung. Allerdings bestimmt nicht allein das inländische oder private Kaufinteresse die Entwicklung auf dem britischen Markt. 2010 galt Großbritanniens Markt für Gewerbeimmobilien als Zugpferd in Europa. Allein in London verdoppelten sich die Investitionen im ersten Halbjahr 2010 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 5,3 Mrd. €. Doch schon eine Betrachtung des gesamten Jahres zeigt ein weniger positives Bild: Die nominelle Preissteigerung von 2,9% wurde von der hohen Inflationsrate mehr als aufgezehrt. Vergleichbares gilt für Hauspreise im Allgemeinen. So ist der Langzeittrend für Hauspreise seit einigen Quartalen real rückläufig. Obwohl die Bewertungen anhand des Price-to-Earnings-Ratio bereits langsam ansteigen, gleichen Immobilienpreise die Inflation derzeit nicht aus. Dabei war der britische Immobilienmarkt einer Umfrage von CBRE zufolge für Investoren mit über 30% das attraktivste Anlageziel Europas in 2010. Laut den Ergebnissen führen die inzwischen realisierten Wertzuwächse aber zu einem deutlich abgeflachten Interesse in Höhe von 15%. Daraus lässt sich eine weitere Schwächung des Marktes für das laufende Jahr ableiten. Aus dieser geringeren Nachfrage wiederum folgt das Absinken des Preisniveaus bei Immobilien.

Welche Probleme ergeben sich Ihrer Meinung nach für die Banken?

Prof. Sebastian: Neben den direkten Auswirkungen durch die steigenden Ausfallraten sind die Banken auch indirekt von der Entwicklung im Immobilienbereich betroffen. Schwierigkeiten ergeben sich vor allem aus dem Zusammenspiel der Faktoren. Eingangs habe ich bereits die Problematik der gestiegenen Eigenkapitalanforderungen geschildert. Hinzu kommt die Abhängigkeit von inländischen Hypothekarkrediten, die bei manchen Banken einen überproportional großen Teil der Bilanzen ausmachen. Durch den historischen Tiefstand des Leitzinses werden Kredite bislang zu sehr günstigen Konditionen vergeben, häufig auch als variabel verzinsliche Darlehen. Um die weiterhin steigende Inflation zu begrenzen, wird die Bank of England kurz- bis mittelfristig aber nicht auf eine Zinserhöhung verzichten können. In der Folge stellt sich die Refinanzierung der Aktiva für die Banken schwierig dar: Sie selbst müssen gegebenenfalls auf schlechtere Konditionen zurückgreifen, als sie ihren Kunden gewährt haben. Gleichzeitig droht bei Kreditnehmern mit flexiblen Darlehenszinsen eine Ausfallwelle wie vor drei Jahren. Eine Entwicklung, die schon bald einsetzen könnte, weil sich die Inflationsrate zwischen März und April 2011 von 4% auf 4,4% noch weiter erhöht hat. Da die inoffizielle Zielgröße der BoE – entsprechend der EZB – bei 2% liegt, wird sie einen fortgesetzten Anstieg aus stabilitätspolitischen Erwägungen also nicht mehr lange tolerieren können. Im Vorteil sind dann die Banken, die sich nicht auf den heimischen Markt konzentrieren und damit zumindest dem Problem der steigenden Ausfallraten entgehen können. Wie auch die Befragung bei Investoren bestätigt, gehört zum Beispiel Deutschland inzwischen zu einem der attraktivsten Immobilienmärkte Europas und könnte eine interessante Möglichkeit zur Diversifikation bieten.

Herr Hartauer, welche Optionen halten Sie aus Investorensicht für besonders attraktiv?

Thomas Hartauer: Wenn Sie sich bewusst auf einen Markt beschränken wollen, muss dem eine genaue Evaluation vorausgehen, um die Risiken einschätzen zu können. Es gilt folglich vor allem die Gefahr des Klumpenrisikos zu bedenken, das aus der Bündelung von Anlagen mit starker Korrelation in einem Portfolio entsteht. Entsprechende Werte reagieren parallel auf Trigger und können damit keine negativen Entwicklungen ausgleichen. Meines Erachtens steigt die Bedeutung der genauen Risikoanalyse daher noch an. Inflation und Kreditverteuerung gehören in diesem konkreten Fall zu den Argumenten gegen ein finanzielles Engagement auf dem britischen Immobilienmarkt. Ergänzt werden muss die Auswertung dieser generellen Markttrends um eine detaillierte Einzeltitelauswahl. Mit anderen Worten lassen sich in vielen Märkten lohnenswerte Investitionsziele finden, das Problem liegt vielmehr darin, diese zu identifizieren. Für Anleger ist eine vernünftige Diversifikation von großer Bedeutung, die bei der Fokussierung auf einen Markt besonders auf Ebene der einzelnen Assets sehr sorgfältig durchgeführt werden muss. Aus unserer Erfahrung, lässt sich dieses Ziel gut durch unabhängige Partner vor Ort erreichen, die sich genau mit den Gegebenheiten auskennen und daher schnell auf Veränderungen reagieren können.

Herr Prof. Sebastian, Herr Hartauer, ich bedanke mich für dieses Gespräch.