Regensburg, 16. April. Mit Neuberger Berman hat sich Lacuna einen Profi in Sachen REIT-Portfoliomanagement ins Haus geholt. Was den US-amerikanischen Assetmanager auszeichnet: eine konservative, aber gleichzeitig innovative Investmentstrategie mit guten Renditeergebnissen – auch in schwierigen Marktphasen. Von diesem Know-how profitiert fortan der auf US-Immobilienaktien spezialisierte Investmentfonds Lacuna – US REIT. Im Folgenden stellt Ottmar Heinen, Vertriebsdirektor bei Lacuna, den Investmentansatz des neuen Assetmanagers vor.

Grundsätzliche Investmentphilosophie

„Neuberger Berman setzt bei den allokierten Unternehmen vor allem auf gute Bilanzkennziffern – d.h. potenzielle Portfoliowerte müssen sowohl über einen soliden Zugang zu Kapital verfügen als auch einen geringen Verschuldungsgrad aufweisen. Diese konservative Philosophie wird durch einen antizyklischen Ansatz ergänzt: Läuft ein Wert über einen bereits längeren Zeitraum sehr gut, wird er, unter Umständen, in der Annahme verkauft, dass eine Übertreibung einsetzen und der Kurs bald fallen könnte. Läuft ein unterbewerteter Sektor bzw. eine Aktie dagegen schlecht, wird gekauft oder nachgekauft, wenn zyklisch von einem Turnaround auszugehen ist.

Investmentprozess: vom Großen zum Kleinen

Auf dieser grundsätzlich konservativen Investmentphilosophie des US-amerikanischen Assetmanagers basiert der Analyseprozess, den Neuberger Berman für die Einzeltitelauswahl bereits 2003 entwickelt hat. Hier setzt das Haus im Grunde auf vier Parameter: makroökonomische Faktoren, immobilienspezifische Marktentwicklung, genaue Unternehmensanalyse und – im letzten Schritt – die darauf basierende Portfoliokonstruktion.

Das Makro-Research vor allem des US-amerikanischen Marktes ist seit Gründung von Neuberger Berman Kerngeschäft des Assetmanagers. Auf Basis der Analyse wesentlicher Teilmärkte – darunter Geld-, Arbeits- und Wertpapiermarkt – erfasst Neuberger Berman die Immobilienfundamentaldaten. Nach Abschluss dieses gründlichen Analyseprozesses steht ein Anlageuniversium von 150 Unternehmen, die grundsätzlich für die Assetallokation in Frage kommen.

Im nächsten Schritt erfolgt die vergleichende Werte-Analyse, d.h. absolute und relative Werte werden in ein Verhältnis gesetzt. So kann Neuberger Berman beurteilen, ob ein Immobilienzweig Marktpotenziale aufweist. Weiterhin erlaubt diese Art der Analyse den Vergleich innerhalb der verschiedenen Immobiliensubsektoren wie Apartments, Büros oder Industrie.

Der nächste Analyseschritt beinhaltet eine Kombination aus Immobilien- und Fundamentalanalyse. Hier stehen das Unternehmensmanagement, die Bilanzen, das Gewinnpotenzial, Umsatzwachstum und andere wesentliche Faktoren (z.B. regionale Schwerpunkte) auf dem Prüfstand. Das Screeningraster von Neuberger Berman sieht hier beispielsweise eine Marktkapitalisierung von mindestens 300 Mio. USD vor. Daher verbleiben von den ursprünglich 150 Unternehmen noch 125, auf deren Basis schließlich die Portfolio-Konstruktion erfolgt.

In einem weiteren Schritt bestimmt Neuberger Bermann mittels eines selbst entwickelten immobilienspezifischen Analysetools entsprechende Kauf- und Verkaufskandidaten. Relevante Faktoren sind hier u.a. Diversifikationseffekte oder langfristige Wachstumsraten der Unternehmen. Im Ergebnis gewichtet Neuberger Berman 35-45 Einzelwerte im Portfolio, wobei die Cash-Quote maximal bei 5-10 % liegt. Ziel der Anlagestrategie ist es, möglichst voll investiert zu sein. Historisch betrachtet lag so die durchschnittliche Investitionsquote bei über 98 %.

Auf Basis dieses Investmentprozesses erreicht Neuberger Berman sowohl mittel- als auch langfristig eine deutlich bessere Performance als die relevanten Benchmarks. Davon profitiert auch unser Investmentfonds Lacuna – US REIT. Wir sind überzeugt, dass unsere Investoren das Potenzial der Assetklasse Real Estate Investment Trusts so voll ausschöpfen können.“

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