Hamburg, 20. August. Seit Jahren kennen die Immobilienpreise in Deutschland nur eine Richtung: nach oben. Grund hierfür ist das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage. Besonders in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder München sind Wohnungsbesichtungen daher für viele Interessenten inzwischen ein Graus. Im Minutentakt werden Bewerber dort durch Räumlichkeiten geführt oder erhalten aufgrund der Vielzahl der Teilnehmer im ungünstigsten Fall lediglich ein Formular, dass sie ausfüllen müssen – ohne die Wohnung überhaupt gesehen zu haben. Kurzfristig dürfte sich an dieser Situation wenig ändern. Auch in punkto Immobilienpreise erwarten Experten kaum eine Entspannung – im Gegenteil. Inwiefern es sich dabei um eine gesunde Entwicklung handelt, ist unter Marktteilnehmern umstritten. Immer häufiger fällt in diesem Zusammenhang das Wort „Blase“. Doch stehen wir in Deutschland tatsächlich vor einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes wie wir ihn in den USA, Irland oder Spanien beobachten konnten? Für eine Antwort bedarf es einer fundierten Analyse.

Preisentwicklung

Für die Beurteilung der Preise gibt es eine Reihe unterschiedlicher Indizes. Während bspw. Immobilienscout24 Immobilienangebote auswertet, verwendet u.a. der Verband deutscher Pfandbriefbanken (vdp) Daten von Immobilientransaktionen aus Hypothekenkreditverträgen. Trotz unterschiedlicher Indikatoren spiegeln die Indizes einen einheitlichen Trend wider: Bis zum Jahr 2009 lagen die Immobilienpreise regelmäßig unter der Inflationsrate. Eine deutliche Steigerung zeigt sich hingegen für die Jahre 2010 bis 2012. Laut Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) legten die Preise je nach Index um jährlich 2,5 bis 6,3 Prozent zu – und somit stärker als die Inflation mit jährlich rund 2 Prozent.

Neubaubauten fast doppelt so teuer wie Bestandsimmobilien

Immobilien in Großstädten verteuerten sich besonders stark. Vor allem Eigentumswohnungen sind hiervon betroffen. So legten die Preise in diesem Segment in Berlin, Hamburg und München zwischen 2003 und 2012 um über 25 Prozent zu. Im Kern konzentrieren sich die Steigerungen laut IW auf 12 bis 15 Großstädte und einige kleinere Hochschulstandorte. In den übrigen Regionen steigen die Preise hingegen maximal in Höhe der Inflation. Eine unterschiedliche Preisentwicklung zeigt auch der Blick auf Neubauten bzw. Bestandsimmobilien. In Berlin und München verteuerten sich Bestandsimmobilien zwischen dem dritten Quartal 2010 und dem dritten Quartal 2012 um jeweils rund 14 Prozent. Preise für Neubauimmobilien kletterten im gleichen Zeitraum sogar um 25 Prozent. Einerseits ist dieser Anstieg sicherlich auf eine entsprechend höhere Nachfrage nach Neubauten zurückzuführen. Allerdings besteht auch die Möglichkeit, dass dieser Ansteig Ausdruck einer steigenden Qualität ist. Neue Immobilien weisen in der Regel eine hochwertigere Ausstattung auf. Zudem erfolgt der Bau entlang hoher Energieeffizienzstandards und immer häufiger auch barrierefrei. Damit einher gehen Investitionen, die sich entsprechend auch in steigenden Immobilienpreisen ausdrücken. Dafür spricht bspw. das auch in schrumpfenden Städten wie Magdeburg Neubauten teurer geworden sind, obwohl Bestandsimmobilien dort zunehmend an Wert verlieren.

Kaufpreise steigen nur geringfügig stärker als Mieten

Preisentwicklungen auf dem Immobilienmarkt umfassen nicht nur Eigentumswohnungen, sondern auch die Mieten. Laut Immobilienscout24 gab es in diesem Bereich zwischen März 2007 und 2012 in den Ballungszentren einen starken Preisanstieg, wobei er in Berlin mit 33 Prozent am höchsten ausfiel. Der Vergleich Kaufpreis und Mieten gilt als ein wichtiger Indikator für Immobilienpreisblasen. Je stärker sich die Schere zwischen beiden Segmenten öffnet, umso höher ist die Gefahr einer Blasenbildung. Wie Zahlen von Immobilienscout24 verdeutlichen, sind die Kaufpreise in Berlin, Frankfurt am Main und Köln seit 2011 nur geringfügig stärker gestiegen als die Mieten. Einen deutlicheren Anstieg gab es hingegegn in München und Hamburg. Dennoch sind die Anzeichen für eine Blasenbildung eher gering. So erwarten die Experten des IW eine Entspannung an den Märkten, weil wieder mehr gebaut werden wird. Allerdings dürfte sich dies erst in ein oder zwei Jahren an den Immobilienmärkten bermerkbar machen.

Gründe für Preissteigerungen

Einen wesentlichen Einfluss auf die Entwicklung der Immobilienpreise innerhalb einer Stadt haben die Einkommen und die Beschäftigung. Laut Statistischem Bundesamt stiegen die Bruttolöhne zwischen 2005 und 2012 nominal um 21,8 Prozent. Höhere Löhne bedeuten in der Regel mehr Planungssicherheit und Kaufkraft. In Ballungszentren verläuft der Aufbau der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigung stärker als im Bundesdurchschnitt. Lag der Anstieg der Beschäftigtenzahl in Deutschland zwischen dem ersten Quartal 2008 und dem dritten Quartal 2012 bei 8 Prozent, fiel er bspw. in Berlin mit 13 Prozent deutlich stärker aus. Eine Kombination aus dynamischer Beschäftigungsentwicklung und Reallohnsteigerungen kann daher durchaus als Treiber der Wohnungsmarktpreise gelten.

Demografischer Wandel als Nachfragetreiber

Während Deutschlands Bevölkerung sukzessive abnimmt, profitieren die Ballungszentren von beständig wachsenden Einwohnerzahlen. Allein in Berlin und München hat die Bevölkerung in den vergangenen fünf Jahren um jeweils 100.000 Menschen zugenommen. Es sind vor allem junge gut ausgebildete Personen die aus den ländlichen Regionen in die Metropolen ziehen. Daneben gibt es aber auch immer mehr Senioren, die aufgrund des Gesundheits- und Kulturangebots vom Land in die Stadt ziehen. Hinzu kommt die steigende Zahl von Migranten. In den vergangenen beiden Jahren legte die Nettozuwanderung auf mehr als 300.000 Menschen zu. Diese ziehen bevorzugt in die großen Städte. Laut Statistischem Bundesamt gingen z.B. im Jahr 2011 24.000 mehr Migranten nach Berlin als von dort wegzogen. Gleichzeitig wurden in diesem Zeitraum allerdings nur 3.500 Wohnungen fertiggestellt. Vor diesem Hintergrund müssen die Immobilienpreise nahezu zwangsläufig steigen.

Moderate Kreditvergabe – konstantes Verschuldungsniveau

Häufig geht eine spekulative Blase am Immobilienmarkt mit einer hohen Kreditvergabe einher. Dies aus zweierlei Gründen: Einerseits können mit einem höheren Fremdkapitalanteil entsprechend größere Summen investiert werden und andererseits vergrößern die Marktteilnehmer ihre Renditen aus dem Verkauf. Begünstigt wird eine expansive Kreditvergabe durch niedrige Zinsen. Im Moment befindet sich das Zinsniveau auf einem historischen Tief. Dies könnte darauf hindeuten, dass sich auf den Immobilienmärkten eine Blase entwickelt. Allerdings sinkt durch die niedrigen Zinsen der Anteil des Einkommens, den private Haushalte aufwenden müssen, um die Kredite entsprechend zu bedienen. Laut vdp betrug die Kreditbelastungsquote im vergangenen Jahr lediglich 23 Prozent des verfügbaren Nettoeinkommens der Haushalte. Dies waren 4 Prozentpunkte weniger als noch 2009. Eine Studie des Verbands verdeutlicht einen Trend: Haushalte mit einem niedrigen verfügbaren Einkommen hierzulande bevorzugen einen größeren Eigenkapitalanteil. In Amerika bspw. nahm vor allem diese Bevölkerungsgruppe viel Fremdkapital zur Immobilienfinanzierung auf. In Deutschland hingegen scheuen sowohl die Anbieter als auch die Nachfrager nach Krediten das Risiko. Dies drückt sich auch in dem konstanten Verschuldungsniveau der privaten Haushalte aus. Seit Jahren liegt es bei ca. 60 Prozent des Bruttoinlandsproduktes.

Fazit

Wie die Analyse zeigt, deutet im Moment wenig auf eine spekulative Blase am Immobilienmarkt hin. Die deutlichen Anstiege zwischen 2010 und 2012 sind zurückzuführen auf eine starke konjunkturelle Entwicklung sowie Folge der über einen langen Zeitraum real sinkenden Preise. Gegen eine Blasenbildung sprechen zudem die Merkmale der Immobilienfinanzierung hierzulande. So lässt sich in Deutschland keine massive Ausweitung der Kreditvergabe für den Erwerb von Wohnraum beobachten. In einigen wenigen lokalen Märkten wie bspw. Berlin sind Überhitzungstendenzen zu erkennen, sodass dort mittelfristig in bestimmten Bezirken Korrekturen wahrscheinlich eintreten könnten. Da weiterhin mit Zuzug aus dem In- und Ausland zu rechnen ist, dürften diese jedoch – wenn überhaupt – eher gering ausfallen.